¿Qué es el "efecto Dolina" y por qué se ha convertido en uno de los riesgos clave en el mercado inmobiliario de Rusia y la CEI? Análisis de amenazas para los inversores, causas de anulaciones judiciales de transacciones y recomendaciones para proteger al comprador.
El término "efecto Dolina" se ha popularizado tras un caso resonante relacionado con la famosa cantante Larisa Dolina. Bajo este nombre se entiende un esquema fraudulento en el que el vendedor de un apartamento (generalmente una persona mayor) anula la venta a través de los tribunales, afirmando que supuestamente se ha convertido en víctima de estafadores telefónicos. Este esquema permite al "vendedor" recuperar el apartamento, manteniendo el dinero pagado por el comprador. La aparición del término ha sido documentada en los medios de comunicación e incluso en fuentes enciclopédicas: por ejemplo, a finales de 2025, Wikipedia publicó un artículo con una descripción detallada de este fenómeno (principalmente relacionado con casos de vendedores ancianos).
Historia del término
En el centro de la historia se encuentra el caso de Larisa Dolina. En el verano de 2024, la cantante vendió su apartamento en Moscú y entregó el dinero recibido a delincuentes (parte a través de "cuentas seguras"), y más tarde se dio cuenta de que había sido engañada. En septiembre de 2025, el tribunal declaró la transacción nula debido a un "defecto de voluntad" de Dolina (fue inducida a error), devolviéndole el apartamento, mientras que la compradora quedó sin vivienda y sin dinero. Este caso resonante sirvió como señal: historias similares comenzaron a surgir en todo el país. Los vendedores y sus familiares comenzaron a presentar demandas para recuperar sus propiedades, alegando que habían sido engañados. En los medios y comunidades legales, este esquema se comenzó a denominar "efecto Dolina", cuando un precedente aislado se convirtió en un temor masivo en el mercado de bienes raíces secundarios.
Las implicaciones legales del problema
El conflicto de intereses legales aquí es simple: por un lado, la protección de los derechos del "vendedor afectado" (especialmente si es anciano y vulnerable) para recuperar su propiedad; por otro, los derechos del comprador de buena fe para conservar la vivienda adquirida. Dado que probar la conexión criminal del comprador con los estafadores suele ser imposible, los tribunales a menudo aplican normas que protegen al vendedor de engaños o errores. Las principales razones para anular una transacción son el error sustancial del vendedor o el fraude (art. 178, 179 del Código Civil de la Federación Rusa).
- Los tribunales a menudo consideran nulas las transacciones con vendedores vulnerables según los artículos 177-179 del Código Civil (incompetencia, error, fraude).
- En la práctica, el comprador, después de impugnar el contrato, se queda sin propiedad, y rara vez se le devuelve el dinero pagado; a menudo, los fondos quedan "bajo arresto" hasta que se complete el proceso penal contra los estafadores.
- La posición de los tribunales es proteger a la "parte débil" de la transacción: si se demuestra que el vendedor actuó "sin tener control" (debido a su edad, enfermedades, estrés o presiones), el contrato se anula, a pesar de la legalidad formal del trámite.
Escala y consecuencias para el mercado
El problema ha trascendido un único caso: en 2025, miles de transacciones ya habían sido impugnadas a través de tales esquemas en toda Rusia. Incluso si las cifras oficiales de transacciones permanecen estables, los participantes del mercado notan un aumento en la ansiedad. Los compradores están rechazando transacciones con precios sospechosamente bajos o con vendedores ancianos y exigen garantías adicionales. Muchas transacciones secundarias ahora vienen acompañadas de verificaciones y condiciones adicionales.
- En las grandes ciudades, se ha observado un aumento drástico en los pagos seguros: por ejemplo, los notarios de San Petersburgo informan que para el otoño de 2025, el número de transacciones a través de depósitos notariales se ha más que duplicado.
- Los agentes inmobiliarios constatan un aumento en la complejidad de las transacciones con apartamentos de "pensionistas": se introducen certificados de hospitales psiquiátricos, participación de familiares del propietario, grabación de las sesiones de video y examen detallado de documentos.
- Es probable que haya una disminución en la liquidez de este tipo de propiedades: el mercado teme "ofertas volátiles", y la vivienda de los pensionistas se negocia a un descuento o permanece en venta por más tiempo.
Riesgos para compradores y vendedores
- Comprador: pérdida del derecho a la propiedad (el apartamento es devuelto al propietario anterior), congelación de los fondos invertidos y obligaciones hipotecarias, costos judiciales prolongados y riesgos de reputación.
- "Vendedor"-víctima: el riesgo de quedarse sin apartamento y sin dinero (especialmente si los fondos se han entregado a estafadores), presión por parte de familiares y autoridades, necesidad de declarar y participar en litigios.
Reacción del Estado y de la comunidad profesional
El Estado ha comenzado a seguir de cerca la situación. En la Duma Estatal se están discutiendo proyectos de ley y medidas de protección: se propone la obligación de notarización de las transacciones inmobiliarias, el seguro obligatorio del apartamento en circunstancias especiales, la introducción de un "período de enfriamiento" (retención de fondos en depósito en el banco por algunos días). Los organismos coordinan la evaluación de la práctica judicial. Las comunidades profesionales también están proponiendo nuevos estándares: por ejemplo, ampliar los derechos de los notarios para verificar la historia del objeto y el estado del vendedor, fortalecer el cumplimiento de las normas bancarias (prohibición de "cuentas seguras") y desarrollar recomendaciones para agentes inmobiliarios en transacciones con propietarios vulnerables.
Recomendaciones prácticas para compradores
Para reducir el "efecto Dolina" en una transacción concreta, los compradores deben:
- Verificar cuidadosamente al vendedor y el objeto: solicitar un informe reciente del Registro Estatal de Derechos Inmobiliarios (revela la cadena de propietarios y restricciones), estudiar los documentos de propiedad y la existencia de cargas.
- Evaluar el estado del vendedor: reunirse en persona, aclarar su situación familiar y patrimonial, analizar signos sospechosos (descuentos bruscos, urgencia, ambiente emocional).
- Realizar la transacción bajo el control de expertos: involucrar a un abogado y notario experimentados, formalizar los pagos a través de una carta de crédito bancaria o un depósito notarial, donde los fondos se entreguen al vendedor solo después del registro de la transacción.
- Incluir garantías: involucrar en la transacción a familiares del vendedor o garantes que confirmen la voluntariedad de su declaración y estén dispuestos a devolver el dinero al comprador si la transacción es anulada.
- Considerar el seguro de título: esta póliza puede compensar los fondos pagados en caso de que la transacción sea posteriormente declarada nula.
Recomendaciones prácticas para propietarios mayores
Para no convertirse en un participante de esta historia, los propietarios mayores deben:
- No confiar en llamadas sospechosas: ignorar mensajes “de funcionarios” y ofertas para transferir dinero a "cuentas seguras" que provengan de desconocidos.
- Consultar antes de la venta: discutir las condiciones con familiares de confianza y un abogado, no llevar a cabo transacciones urgentes bajo presión y no firmar documentos sin entender su contenido.
- Realizar las transacciones de manera segura: si es posible, llevar a cabo la notarización y el inventario de bienes, evitar otorgar poderes amplios sin necesidad.
- Utilizar mecanismos de protección: con el consentimiento de sus familiares, otorgar poderes limitados, tutela o prohibición de registrar transacciones sin la participación personal. También planificar la elaboración de un testamento o matrimonio para definir de antemano el destino de la propiedad.
Escenarios futuros posibles
Si la práctica actual se mantiene, el número de disputas judiciales y la desconfianza solo aumentarán: las transacciones se volverán más costosas y largas, y el segmento de vendedores mayores puede desacelerar. Al mismo tiempo, las autoridades y el negocio buscan un equilibrio de intereses. Entre las medidas discutidas se encuentran la expansión de la práctica de seguro de título obligatorio, la introducción de un "período de enfriamiento" (por ejemplo, la retención de fondos en el banco durante una semana), la creación de registros centralizados de riesgos y chequeos obligatorios del estado psicológico y financiero del propietario de la transacción.
Conclusiones
El "efecto Dolina" no es un caso aislado de notoriedad, sino un síntoma de la vulnerabilidad sistémica del mercado inmobiliario ante el fraude y la incertidumbre legal. Los inversores deben recordar: las transacciones inmobiliarias requieren una preparación minuciosa y apoyo profesional, especialmente si el vendedor es vulnerable. Solo un enfoque integral – una profunda verificación del objeto, acompañamiento notarial, cuidadosa organización de los pagos y seguro de riesgos – permitirá evitar pérdidas costosas. Sin estas medidas, el "efecto Dolina" podría afectar a prácticamente cualquier comprador de vivienda.
